Sicherheit für Gesundheit und Immobilie
Fassadenschutz München:
Werterhalt statt Schönheitsreparatur
Münchner Fassaden altern schneller als anderswo – Föhn, Frost-Tau-Wechsel und Altbauputz fordern eine fundierte Schutzstrategie.
Dieser Ratgeber erklärt, was wirklich schützt und was nur teuer aussieht.
Warum Münchner Fassaden besonders gefährdet sind
UV-Belastung durch Höhenlage
München liegt auf einem Hochplateau auf rund 530 Metern über dem Meeresspiegel – deutlich höher als Berlin, Hamburg oder Köln. Das hat direkte Konsequenzen für die Fassadenbelastung: Die Stadt verzeichnet jährlich bis zu 60 Frost-Tau-Wechsel in der kritischen Zone zwischen −2 °C und +5 °C. Genau hier entsteht der größte Schaden.
Dringt Wasser in mikroporöse Putzschichten ein und gefriert dort, dehnt es sich um rund 9 Prozent aus. Das sprengt Putz auf, bildet Haarrisse und öffnet den Weg für Folgeschäden. Ein einziger unbehandelter Winter kann eine Fassade so weit kompromittieren, dass eine vollständige Sanierung notwendig wird, die das Fünffache einer rechtzeitigen Schutzmaßnahme kostet.
Münchner Klimabesonderheit: Föhnwind
Der Föhn bringt innerhalb weniger Stunden Temperatursprünge von bis zu 20 °C. Diese rapiden Ausdehnungs- und Kontraktionszyklen belasten Putz und Anstriche strukturell – besonders bei älteren Kalkputzen ohne elastische Beschichtung.
Mit jeder 1.000 Meter Höhe steigt die UV-Strahlung um rund 10–12 Prozent. Münchens Lage im Voralpenraum kombiniert mit der überdurchschnittlichen Sonnenscheindauer (rund 1.730 Stunden jährlich) führt zu beschleunigtem Farbausbleichen, Bindemittelabbau und UV-induziertem Rissverhalten in pigmentierten Fassadenanstrichen.
Münchner Klimabesonderheit:
Der Föhn bringt innerhalb weniger Stunden Temperatursprünge von bis zu 20 °C.
Extrembelastung
Diese rapiden Ausdehnungs- und Kontraktionszyklen belasten Putz und Anstriche strukturell
Die häufigsten Fassadenschäden – Ursachen und Folgen
Nicht jeder Schaden sieht gleich aus. Die folgende Übersicht zeigt die häufigsten Schadensbilder, die wir bei Begutachtungen in München antreffen – und was dahintersteckt.
Schallartige Ablösungen des Außenputzes, verursacht durch Gefrieren eingedrungenen Wassers. Häufig an Nord- und Westseiten.
Weiße Ablagerungen (Effloreszenz) durch aufsteigende oder einschlagende Feuchtigkeit, die Salze an die Oberfläche transportiert.
Grüne, schwarze oder braune Verfärbungen durch Cyanobakterien, Algen, Pilze – bei feuchten Schattenflächen oft innerhalb von 3–5 Jahren nach dem letzten Anstrich.
Meist harmlos an der Oberfläche, aber potenzielle Eintrittspforten für Wasser. Werden sie ignoriert, weiten sie sich zu strukturellen Rissen aus.
Blasen oder Abblätterungen entstehen durch mangelhaften Haftgrund, dampfsperrende Systeme auf dampffeuchten Wänden oder falsche Materialwahl.
CO₂ wandelt Calciumhydroxid in Kalkputz zu Calciumcarbonat um. Dadurch verliert der Putz seine Schutzwirkung und wird poröser.
Wichtig: Viele Eigentümer behandeln Symptome, nicht Ursachen. Ein Anstrich über feuchtem, algenbefallenen Untergrund hält im Schnitt weniger als drei Jahre – und verschlimmert das Problem durch fehlende Diffusionsoffenheit.
Achtung: Wichtig: Viele Eigentümer behandeln Symptome, nicht Ursachen. Ein Anstrich über feuchtem, algenbefallenen Untergrund hält im Schnitt weniger als drei Jahre – und verschlimmert das Problem durch fehlende Diffusionsoffenheit.
Schutzverfahren im Vergleich
Hydrophobierung: Was sie kann und was nicht
Der Markt bietet eine Vielzahl an Produkten und Verfahren – mit sehr unterschiedlicher Wirkung und Haltbarkeit. Die folgende Tabelle zeigt die relevantesten Systeme für Münchner Verhältnisse.
Abb. 2: Auftrag von Silikatfarbe – das bevorzugte System für historische Kalkputzfassaden in München.
Eine Fassadenimprägnierung (Hydrophobierung) penetriert kapillar in den Unterputz und bildet eine wasserabweisende Barriere auf molekularer Ebene. Wasser perlt ab, der Putz bleibt diffusionsoffen – Wasserdampf von innen kann weiterhin entweichen. Das ist entscheidend: Ein dampfbremsender Anstrich auf feuchtem Untergrund ist einer der häufigsten Fehler im Handwerk.
Grenzen der Hydrophobierung: Sie eignet sich als alleinige Maßnahme nur für optisch intakte Fassaden ohne Risse oder Putzschäden. Bestehende Risse müssen vor der Imprägnierung geschlossen werden – sonst sickert Wasser trotzdem ein.
“„Eine Fassade, die nur neu gestrichen wird, ist wie Lippenstift auf einer Wunde. Ohne Untergrundanalyse, Rissverschluss und diffusionsoffenes System verpuffen Tausende Euro in wenigen Jahren.””
— Stefan Huber, Malermeister, 15 Jahre Fassadenerfahrung in München
Altbaufassaden und Denkmalschutz in München
Was beim Denkmalschutz gilt
Abb. 3: Referenzprojekt – Gründerzeitgebäude in Schwabing nach vollständiger Fassadensanierung mit Silikatputz und historischer Farbgebung.
München verfügt über rund 4.000 denkmalgeschützte Gebäude und einen der dichtesten Bestände an Gründerzeithäusern in Deutschland. Das stellt Eigentümer vor eine doppelte Herausforderung: technisch anspruchsvolle Sanierung historischer Putzsysteme und Einhaltung denkmalrechtlicher Vorgaben.
Jede farbliche oder materialtechnische Veränderung an der Außenfassade eines Denkmals bedarf der Genehmigung durch die Untere Denkmalschutzbehörde München. In der Praxis bedeutet das:
Unsere Empfehlung: Vor dem Angebot zum Denkmal
Wir begleiten Eigentümer bei der Befundanalyse und der Abstimmung mit der Behörde. Wer ohne Genehmigung saniert, riskiert behördliche Rückbauforderungen – ein häufiger und teurer Fehler.
Unsere Empfehlung: Vor dem Angebot zum Denkmal: Unsere Empfehlung: Vor dem Angebot zum Denkmal
Hinweis: Wir begleiten Eigentümer bei der Befundanalyse und der Abstimmung mit der Behörde. Wer ohne Genehmigung saniert, riskiert behördliche Rückbauforderungen – ein häufiger und teurer Fehler.
- Kalk- und reine Silikatfarben sind in der Regel genehmigungsfähig
- Kunststoffputze und Dispersionssysteme fast nie
- Farbtöne müssen historischer Befund oder Abstimmung entsprechen
- Stuckelemente brauchen restauratorische Befunduntersuchung
Was bestimmt den Aufwand einer Fassadensanierung?
Pauschale Preise für Fassadenarbeiten sind nicht seriös – und wir nennen sie deshalb nicht. Was eine Maßnahme tatsächlich erfordert, hängt von Faktoren ab, die sich nur vor Ort beurteilen lassen: Putzart, Schichtaufbau, Schadenstiefe, Fläche, Zugänglichkeit, Materialsystem und eventuelle Denkmalschutzanforderungen.
Intakter Putz mit Haarrissen braucht andere Maßnahmen als großflächig abgelöste Schichten oder carbonatisierter Altputz. Der Aufwand kann sich um ein Vielfaches unterscheiden.
Gerüstkosten hängen von Gebäudehöhe, Geländesituation und Nachbargebäuden ab. Bei Innenhöfen oder engen Straßen ist der Aufwand deutlich höher.
Silikatfarbe, Silikonharz oder Dispersion unterscheiden sich nicht nur in der Haltbarkeit, sondern auch im Verarbeitungsaufwand. Hochwertigere Systeme amortisieren sich über die Laufzeit.
Denkmalgeschützte Gebäude erfordern Befundanalyse, Materialabstimmung mit der Behörde und oft restauratorische Zusatzleistungen. Das ist aufwendiger – und schützt den Wert der Immobilie dauerhaft.
Unser Ansatz: erst messen, dann rechnen
Wir kommen zur kostenlosen Vor-Ort-Begutachtung, analysieren den Zustand Ihrer Fassade und legen Ihnen ein schriftliches Angebot mit klar spezifizierten Materialien, Leistungen und Festpreis vor. Kein unverbindliches Schätzen per Telefon.
Unser Ansatz: erst messen, dann rechnen: Unser Ansatz: erst messen, dann rechnen
Hinweis: Wir kommen zur kostenlosen Vor-Ort-Begutachtung, analysieren den Zustand Ihrer Fassade und legen Ihnen ein schriftliches Angebot mit klar spezifizierten Materialien, Leistungen und Festpreis vor. Kein unverbindliches Schätzen per Telefon.
Algen, Pilze und schwarze Flecken auf der Fassade
Das richtige Vorgehen – in vier Schritten
Abb. 4: Algen- und Pilzbefall an einer Nordfassade – ein sehr häufiges Problem in München, besonders bei beschattetem Bestand.
In Münchens klimatischen Verhältnissen – hohe Niederschläge, viel Beschattung durch Baumbestand, Innenhöfe und Nachbargebäude – ist mikrobakterieller Fassadenbefall die häufigste Beschwerdeursache, die uns Eigentümer nennen.
Die schwarzen, grünen oder braunen Verfärbungen sind keine reine Ästhetikfrage: Algen und Pilze produzieren organische Säuren, die Putz aufrauen und porös machen – was wiederum den Befall beschleunigt. Ein Teufelskreis, der ohne Systemwechsel nicht zu durchbrechen ist.
Achtung: Hochdruckreiniger allein beseitigen keine Algen – sie verteilen die Sporen auf der Fläche. Wer danach direkt streicht, malt die nächste Behandlung in zwei Jahren vor.
Achtung: Achtung: Hochdruckreiniger allein beseitigen keine Algen – sie verteilen die Sporen auf der Fläche. Wer danach direkt streicht, malt die nächste Behandlung in zwei Jahren vor.
- Biozidbehandlung: Professionelles Fungizid wird auf die befallenen Flächen aufgetragen und mindestens 48 Stunden einwirken gelassen – nicht abwaschen.
- Druckwäsche: Die abgestorbenen Organismen werden mit kontrolliertem Druck (max. 80 bar) entfernt. Zu hoher Druck schädigt den Putz.
- Untergrundbeurteilung: Nach der Trocknung Risscheck, Haftungsprüfung, Feuchtemessung.
- Algizider Anstrich: Nur ein diffusionsoffenes System mit integriertem Algizidschutz (z. B. Silikonharz oder Silikat) verhindert Rückfall nachhaltig.
Wann ist eine Fassadensanierung dringend?
Das hängt vom Zustand Ihrer Fassade, dem gewählten Materialsystem und dem Sanierungsumfang ab – und lässt sich seriös nur nach einer Vor-Ort-Besichtigung sagen. Wir erstellen eine kostenlose Begutachtung und ein schriftliches Festpreisangebot.
Bei Silikatanstrich alle 15–20 Jahre, bei Silikonharz alle 12–15 Jahre, bei Dispersionssystemen alle 6–10 Jahre. Algenbefall, schadhafte Fugen oder Risse können unabhängig davon früher eine Behandlung nötig machen.
Eine Imprägnierung (Hydrophobierung) dringt in den Putz ein und macht ihn wasserabweisend, ohne die Oberfläche sichtbar zu verändern. Ein Anstrich bildet eine Schutzschicht darauf. Beide Verfahren können und sollen kombiniert werden: Erst Imprägnierung, dann diffusionsoffener Anstrich – so entsteht ein optimales Schutzsystem.
Ja, aber nur mit Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde München und den richtigen Materialien. Kalk- und Silikatfarben sind üblicherweise genehmigungsfähig. Wir begleiten Eigentümer durch das Genehmigungsverfahren und haben umfangreiche Erfahrung mit Münchner Denkmalschutzbehörden.
Sofortiger Handlungsbedarf besteht bei: großflächigen Abplatzungen, sichtbaren Rissen über 0,2 mm Breite, dauerhaften Feuchteflecken an Innenoberflächen die auf Fassadendurchfeuchtung hindeuten, sowie abgelösten Stuckelementen. Bei reinen Verfärbungen oder Algenbefall besteht mittelfristiger, aber geplanter Handlungsbedarf.